Oświadczenie sprzedającego dotyczące zamknięcia, wyjaśnione: Podział dokumentu według linii

Oświadczenie sprzedającego dotyczące zamknięcia, wyjaśnione: Podział dokumentu według linii
Category: Jeśli Twój
16 października 2020

by Marilyn Melia

Opublikowano 31 października 2018 11 sierpnia 2020

9 min czytania

To moment, w którym nie możesz znieść myśli o zajęciu się kolejną kartką papieru związaną ze sprzedażą domu, a oświadczenie końcowe sprzedającego (czyli rozliczenie) ląduje na Twoich kolanach.

Zbierz energię, aby to przeczytać.

To, co wygląda jak kupa dolarów i debetów, ujawnia ekscytującą kalkulację: ile włożysz pod koniec dnia, po uwzględnieniu wszystkich tych nieznośnych opłat.

To Twoja szansa, aby upewnić się, że nie ma żadnych opłat za tysiąc dolarów na liście, których nie powinno.

Przyjrzeliśmy się wszystkim stronom, które dotknęły tego dokumentu – doświadczonym prawnikom zajmującym się nieruchomościami, urzędnikom zajmującym się nieruchomościami i agentką nieruchomości Lorraine Lynn z Keller Williams w Columbus w stanie Ohio, która widziała o 68% więcej oświadczeń końcowych niż przeciętny agent w jej okolicy. Z ich pomocą stworzyliśmy ten ściągawka, która rozbija to wszystko na prosty angielski.

O ile terminy takie jak „konfiskata” i „podział” nie są częścią twojego codziennego słownictwa, będziesz potrzebować pomocy w rozszyfrowaniu żargonu.

Twój kompletny przewodnik po sprzedaży domu

Nie udało Ci się jeszcze zamknąć? Skorzystaj z tego podręcznika wspieranego przez ekspertów, aby przejść przez każdy etap procesu sprzedaży domu.

Jakie jest oświadczenie końcowe sprzedającego, czyli rozliczenie?

Zestawienie końcowe sprzedającego jest szczegółową listą opłat i kredytów, która przedstawia Twoje zyski netto jako sprzedającego i podsumowuje finanse całej transakcji. Sprzedawcy mogą spodziewać się, że zapłacą od 6 do 10% końcowej ceny sprzedaży w postaci prowizji i kosztów zamknięcia, więc dobrze jest zobaczyć, dokąd idą te pieniądze.

Nie ma jednego standardowego formularza „oświadczenia końcowego” dla sprzedawców ze stanu do stanu, więc nie oczekuj, że Twoje oświadczenie będzie wyglądać dokładnie tak, jak to poniżej.

Jednak formularz rozliczeniowy sprzedawcy opracowany przez grupę handlową ALTA (American Land Title Association) jest szeroko stosowany w całym kraju w przypadku transakcji na rynku nieruchomości i zawiera listę głównych warunków, które prawdopodobnie zobaczysz na wyciągu (dlatego używamy go jako przykład tutaj).

Możesz zobaczyć, że rozliczenie wchodzi w grę wraz z formularzem „Ujawnienie zamknięcia”.

W następstwie kryzysu subprime, Biuro Ochrony Konsumentów Finansowych wymaga, aby kupujący otrzymali Oświadczenie o zamknięciu, określające koszty kredytu, inne opłaty i informacje dotyczące kredytobiorcy, nie później niż 3 dni przed zamknięciem do przeglądu.

Jeśli jako sprzedawca zaoferujesz zapłacenie jakichkolwiek opłat kupującego za uzyskanie pożyczki, prawdopodobnie otrzymasz również wersję Ujawnienia końcowego, która dokładnie określa, jakie są opłaty pożyczkodawcy, według Michaela O’Neilla, prawnika Carol Clark Law z Atlanty, który nadzorował ponad 3000 zamknięć.

W zależności od stanu, w którym się znajdujesz, oświadczenie o ugodie, oddzielny dokument, zostanie przygotowane przez adwokata, firmę tytułową lub firmę depozytową, a faktyczne zamknięcie nastąpi w biurach jednej z tych trzech lokalizacji .

Zobacz, jakiego rodzaju zamknięcie wymaga Twój stan, korzystając z poniższej mapy.

Nie myl rozliczenia sprzedającego z arkuszem netto

Na początku sprzedaży domu możesz otrzymać dokument, który wygląda i sprawia wrażenie oświadczenia końcowego – jednak patrzysz na arkusz netto sprzedawcy.

Arkusz netto sprzedawcy nie jest oficjalnym dokumentem, ale arkuszem organizacyjnym, który agent wypełni, aby oszacować, ile wydasz ze sprzedaży domu po uwzględnieniu wydatków, takich jak podatki, prowizja agenta nieruchomości, pozostały kredyt hipoteczny i depozyt opłaty.

Możesz otrzymać arkusz netto sprzedawcy więcej niż raz w trakcie transakcji – najprawdopodobniej w momencie wystawiania nieruchomości i po otrzymaniu oferty, ponieważ liczby będą się zmieniać w zależności od tego, za ile sprzedaje się Twój dom.

Te szacunki są nie tylko dla Twojego spokoju, ale są kluczowym elementem negocjacji z kupującymi, mówi Lynn. Jak możesz porównać oferty, jeśli nie wiesz, która z nich da Ci najwięcej pieniędzy po zakończeniu transakcji?

Najwyższa oferta może być gorsza, jeśli weźmiesz pod uwagę, czy kupujący żąda pokrycia kosztów zamknięcia, czy też chce zapłacić za dwuletnią gwarancję domu.

Doświadczony agent powinien być w stanie oszacować Twoje wpływy netto z dużą dokładnością, z zastrzeżeniem zmian w miarę postępu negocjacji w trakcie transakcji.

„Mogę zejść do grosza” – mówi Lynn.

Oznacza to, że Twoje ostateczne wpływy netto nie powinny być zaskoczeniem, gdy pojawi się oświadczenie końcowe, a będziesz wiedział, aby sprawdzić liczby dwukrotnie, jeśli są drastycznie różne.

Wyjaśnienie rozliczenia sprzedającego, wiersz po wierszu

Zagłębmy się w sam dokument, dobrze?

Tutaj przeprowadzimy Cię przez każdą część wyciągu z rozliczenia przedstawionego poniżej:

  • Najważniejsze informacje (podstawowe informacje o nieruchomości i zaangażowanych stronach)
  • Finansowy
  • Propozycje / korekty
  • Opłaty za pożyczkę
  • Konfiskaty
  • Opłaty za tytuł / Escrow
  • Prowizje od nieruchomości
  • Opłaty rządowe za nagrywanie
  • Wypłaty
  • Różne

Jak czytać początek rozliczenia

U góry dokumentu (zanim przejdziesz do części, która wygląda jak arkusz kalkulacyjny) zobaczysz kilka pól do wprowadzenia informacji, które rejestrują podstawowe informacje o transakcji, takie jak nazwiska kupującego i sprzedającego, adres nieruchomości i datę zamknięcia.

Oto podział linia po linii:

  • Nr pliku / Nr Escrow

    Pomyśl o numerze Escrow jak o numerze konta bankowego – jest to ciąg cyfr charakterystyczny dla pojedynczej transakcji między kupującym a sprzedającym.
  • Data i godzina:

    data i godzina zamknięcia, na przykład 15 czerwca 2018 r. O godzinie 10:00
  • Oficer / Escrow Officer:

    nazwisko oficera ułatwiającego zamknięcie transakcji.
  • Lokalizacja rozliczenia:

    Fizyczna lokalizacja, w której następuje zamknięcie, na przykład firma depozytowa lub biuro spółki własnościowej.
  • Adres nieruchomości:

    adres sprzedawanej nieruchomości.
  • Kupujący:

    imię i nazwisko kupującego (-ów)
  • Sprzedawca:

    Imię i nazwisko sprzedawcy (ów)
  • Pożyczkodawca:

    nazwa firmy finansującej pożyczkę dla kupujących.
  • Data rozliczenia:

    data zamknięcia AKA.
  • Data wypłaty:

    data przelania środków na Twoje konto bankowe. Dniem zamknięcia jest zwykle dzień wypłaty, aw większości przypadków będziesz w stanie odebrać zysk ze sprzedaży domu, gdy tylko atrament wyschnie na końcowych dokumentach. (Wskazówka dla profesjonalistów: wybierz datę zamknięcia od poniedziałku do czwartku w lokalnych godzinach bankowych, aby uzyskać najszybszą płatność. Zamknij w piątek, a na otrzymanie płatności może być konieczne poczekanie do poniedziałku).
  • Dodatkowe daty według wymagań stanowych:

    takie jak data spłaty podatku lub data rejestracji (która ustawia czas dla własności nieruchomości).

Obciążenia a kredyty na wyciągu końcowym

Podobnie jak w przypadku typowego arkusza bilansu budżetowego, oświadczenie końcowe sprzedającego jest podzielone na obciążenia (wydatki) i kredyty (wpłaty lub zwiększenia) na koncie. Inne formularze mogą mieć kolumny oznaczone jako „Opłata sprzedającego” i „Kredyt sprzedającego”, co oznacza to samo.

Przejdźmy teraz do różnych sekcji arkusza kalkulacyjnego w oświadczeniu końcowym.

Budżetowy

Pierwsza część formularza, oznaczona „Finansowe”, zawiera szczegółowe informacje o cenie, którą płaci kupujący, a następnie zawiera listę pozycji obciążonych tą ceną.

  • Cena sprzedaży nieruchomości:

    ostateczna cena sprzedaży, od której zostanie potrącone wszystko inne.
  • Mienie osobiste

    Wszelkie meble lub mienie osobiste, za które płaci kupujący, a Ty wyraziłeś zgodę na ich sprzedaż.
  • Depozyt wraz z zadatkiem

    Kwota, którą kupujący wpłacił w dobrej wierze na poczet domu jako „zadatek” po zaakceptowaniu oferty przez sprzedającego.
  • Kwota pożyczki Kwota

    pożyczkodawcy finansująca sprzedaż.
  • Istniejące pożyczki przyjęte lub przejęte z zastrzeżeniem

    Ma zastosowanie tylko w przypadku, gdy kupujący przejmuje istniejącą hipotekę sprzedającego.
  • Kredyt sprzedawcy

    Wszelkie kredyty na naprawy lub koszty zamknięcia kupującego, które sprzedawca zgodził się zapłacić.
  • Nadwyżka depozytu

    Każda kwota na rachunku escrow przekraczająca kwotę, którą zgodziłeś się zapłacić wraz z kupującym.

Źródło: (Pxhere)

„Proporcje / dostosowania”

W sekcji Prorations / Adjustments zobaczysz, ile możesz być winien w podatkach od nieruchomości (podatki szkolne lub powiatowe) lub opłatach stowarzyszenia właścicieli domów za okres poprzedzający przekazanie kluczy.

Załóżmy na przykład, że w lutym zostanie naliczony podatek od nieruchomości za poprzedni rok. Jeśli kończysz sprzedaż 30 kwietnia, roczny podatek od nieruchomości jest „proporcjonalny” lub obliczany za pierwsze cztery miesiące roku i jest odzwierciedlony w tej sekcji.

Każda miejscowość może mieć unikalne podatki, takie jak podatek od wywozu śmieci.

  • Podatki szkolne od (data) do (data)

    W zależności od daty zamknięcia i lokalnego harmonogramu podatkowego.
  • Podatki

    okręgowe od (data) do (data) W zależności od daty zamknięcia i lokalnego harmonogramu podatkowego.
  • Składki na HOA od (data) do (data)

    W zależności od daty zamknięcia i harmonogramu płatności składek HOA.
  • Kredyt sprzedającego

    Wszelkie pieniądze, które kupujący jest ci winien z tytułu opłaconych z góry podatków lub płatności.

„Opłaty za pożyczkę dla (pożyczkodawca)”

Następny podtytuł, „ Opłaty za pożyczkę”, zawiera szczegółowe informacje o wysokości opłat pobieranych przez kredytodawcę hipotecznego kupującego. Być może Ty, sprzedawca, zgodziłeś się pokryć część tych kosztów lub nie pokryć ich wcale. Wszystko zależy od tego, co wynegocjowałeś z kupującym podczas procesu zamykania.

  • Punkty

    „Punkty” kredytu hipotecznego to dodatkowe opłaty należne w momencie zamknięcia w przypadku, gdy pożyczkodawca zaoferował pożyczkobiorcy niższe oprocentowanie w zamian za koszty z góry.
  • Opłata za wniosek

    pobierana od kupującego za rozpatrzenie wniosku o pożyczkę.
  • Opłata

    początkowa pobierana od kupującego za przygotowanie i ocenę kredytu.
  • Opłata za ubezpieczenie pobierana

    od kupującego za przygotowanie pożyczki i wszelkie związane z tym dokumenty.
  • Ubezpieczenie kredytu hipotecznego Ubezpieczenie

    kredytu hipotecznego jest zwykle konieczne, gdy kupujący obniża wartość domu o mniej niż 20%.
  • Przedpłacone odsetki

    Dzienne odsetki naliczone między datą zamknięcia a datą pierwszej miesięcznej spłaty kredytu hipotecznego przez kupującego są należne od kupującego w momencie zamknięcia.

Inne opłaty za pożyczki:

  • Opłata za

    wycenę Opłaty wymagane przez pożyczkodawcę za wycenę domu (zwykle pokrywa kupujący).
  • Opłata

    za raport kredytowy Pobierana za wyciągnięcie raportu kredytowego kupującego (zwykle pokrywa kupujący lub w niektórych przypadkach pożyczkodawca).
  • Opłata za ustalenie powodzi

    pobierana od kupującego w celu uzyskania otrzymanego przez rząd dokumentu wskazującego, czy nieruchomość znajduje się na terenach zalewowych.
  • Opłata za monitorowanie powodzi

    pobierana od kupującego za śledzenie stanu powodzi nieruchomości.
  • Opłata za monitorowanie podatku

    zapłacona agencji podatkowej w celu powiadomienia pożyczkodawcy, jeśli nowy właściciel zalega z płatnościami podatku od nieruchomości.
  • Opłata za badanie statusu podatkowego

    Dla agencji w celu sprawdzenia i zgłoszenia pożyczkodawcy wszelkich zaległych płatności podatkowych.

„Konfiskaty”

W momencie zamknięcia kupujący zakłada konto zastawione, które pozwala mu połączyć koszt kapitału hipotecznego, podatki, ubezpieczenie kredytu hipotecznego i inne miesięczne koszty w jedną płatność. Pożyczkodawcy to lubi, ponieważ może upewnić się, że nowy właściciel będzie na bieżąco ze wszystkimi płatnościami związanymi z domem.

Kupujący może być zobowiązany do zapłacenia niektórych opłat, takich jak składki na ubezpieczenie domu lub podatki lokalne, z góry przy zamknięciu.

  • Ubezpieczenie domu ___mo @ $ ___ / mies

    . Częstotliwość, z jaką ubezpieczenie domu jest należne i jaka kwota jest mu należna.
  • Ubezpieczenie kredytu hipotecznego ___mo @ $ ___ / mies

    . Częstotliwość, z jaką należne jest ubezpieczenie kredytu hipotecznego i kwota należna.
  • Podatki miejskie / miejskie ___mo @ $ ___ / mo

    Częstotliwość, z jaką należne są podatki miejskie i jaka jest należna kwota.
  • Podatki okręgowe ___mo @ ___ USD / mies

    . Częstotliwość, z jaką należne są podatki hrabstw i ich wysokość.
  • Podatki szkolne ___mo @ $ ___ / mies

    . Częstotliwość, z jaką podatki szkolne są należne i jaka kwota jest należna.
  • Korekta

    zbiorcza Obliczenie mające na celu zapobieżenie pobraniu przez pożyczkodawcę kupującego więcej pieniędzy od kupującego niż zezwala na to RESPA (ustawa o rozliczeniach i procedurach w zakresie nieruchomości). (Nie mogą zatrzymać więcej niż ⅙ podatku od nieruchomości nowego właściciela domu i składek na ubezpieczenie).

„Opłaty za tytuł własności i opłaty za depozyt / rozliczenie”

„Opłaty za tytuł własności” lub „Opłaty ugodowe” to wszystkie opłaty naliczane przez firmę zajmującą się tytułem własności lub firmą depozytową za wykonywanie zadań, takich jak notarialne poświadczenie podpisów.

  • Ubezpieczenie tytułu właściciela (kwota w USD)

    Chroni kupującego przed nieznanymi wadami z tytułem.
  • Adnotacja (y)

    polityki właściciela Dostosowuje politykę właściciela do konkretnej transakcji.
  • Ubezpieczenie tytułu ubezpieczenia kredytu (kwota w USD)

    Chroni pożyczkodawcę przed nieznanymi wadami z tytułu własności.
  • Adnotacja (y) polisy kredytowej Dostosowuje

    polisę ubezpieczeniową pożyczkodawcy do konkretnej transakcji.
  • Wyszukiwanie tytułu

    Opłata za wyszukiwanie w publicznych rejestrach sprzedawanej nieruchomości.


  • Segregator ubezpieczeniowy Zamiast polisy właściciela kupujący kupuje dwuletni segregator tymczasowy jako zobowiązanie do wystawienia polisy tytułu własności.
  • Opłata

    depozytowa / rozliczeniowa Opłaty za przeprowadzenie rozliczenia.
  • Opłata notarialna

    Aby zapłacić licencjonowanemu notariuszowi za poświadczenie podpisów dokumentów.
  • Opłata

    za podpis Dodatkowe opłaty notarialne lub za podpisanie dokumentów.

Komisja

Sekcja „Prowizja” odnosi się do prowizji od pośredników w obrocie nieruchomościami, które są zwykle płacone przez sprzedającego w wysokości 5-6%, ale podzielone między kupującego i agenta sprzedającego.

  • Prowizja od nieruchomości

    należna agentowi sprzedającego.
  • Prowizja od nieruchomości

    należna agentowi kupującego.
  • Inne

    Wszelkie inne należne prowizje.

„Opłaty rządowe za rejestrowanie i przekazywanie”

Rządowe opłaty za ewidencję i przeniesienie to opłaty pobierane przez hrabstwo, stan lub gminę za zarejestrowanie aktu notarialnego i hipoteki nowego właściciela.

  • Opłaty

    za nagrywanie (akt ) Pobierane za legalne nagranie nowego aktu (kupujący zwykle płaci, ale może być negocjowany).
  • Opłaty za rejestrację (hipoteka / akt powierniczy)

    Pobierane za legalne zarejestrowanie nowego kredytu hipotecznego (kupujący zwykle płaci, ale może być negocjowany).
  • Opłaty za nagrywanie (inne)

    Wszelkie dodatkowe należne opłaty za nagrania.
  • Podatek transferowy

    naliczany przez władze lokalne / stanowe, gdy nieruchomość zmienia właściciela.
  • Podatek transferowy

    Może być należnych kilka podatków transferowych, stąd druga linia.

„Wypłaty”

Istnieje duża szansa, że ​​kiedy sprzedasz swój dom, nie zostanie on całkowicie spłacony i nadal jesteś winien kredyt hipoteczny. Sprzedaż domu zostanie wykorzystana na spłatę pozostałego kredytu hipotecznego. Sekcja „Wypłata” w oświadczeniu końcowym sprzedającego zawiera szczegółowe informacje na temat tych kwot i wszelkich związanych z nimi opłat lub obciążeń

Pożyczkodawca: Payoff Lender Co.

    Saldo kwoty głównej (kwota w USD)

    Pozostała niespłacona kwota pożyczki pomniejszona o odsetki i inne opłaty.

  • Odsetki od spłaty pożyczki (kwota w USD / dzień)

    Wszelkie odsetki należne do dnia spłaty pożyczki.
  • Dodatkowe opłaty za spłatę / Opłata za ponowne spłatę / Opłata za rejestrację / Opłaty za przelew

    związane ze spłatą pożyczki i zwolnieniem z aktualnego kredytu hipotecznego.

Źródło: (Daria Shevtsova / Pexels)

Różne

I wreszcie „Różne” odnosi się do opłat, za które zazwyczaj odpowiada kupujący. W negocjacjach możliwe jest jednak, że zgodziłeś się pokryć część opłat.

Kupujący może na przykład poprosić Cię o opłacenie polisy gwarancyjnej domu, podczas gdy pokryje on koszty inspekcji Twojego domu pod kątem szkodników. Zostanie to odzwierciedlone w debetach i kredytach.

  • Opłata za

    inspekcję szkodników Kontrola szkodników przed zamknięciem jest oddzielna od inspekcji domu i sprawdza między innymi pod kątem oznak inwazji termitów.
  • Opłata

    geodezyjna dla zawodowego geodety za rysowanie sprzedawanej nieruchomości.
  • Składka na ubezpieczenie domu

    Pożyczkodawca będzie wymagać dowodu ubezpieczenia, aby pożyczka kupującego mogła zostać zrealizowana.


  • Opłata za inspekcję domu Opłata dla inspektora domu za przeprowadzenie oględzin domu w celu sprawdzenia głównych problemów.
  • Domowa opłata gwarancyjna

    Obejmuje naprawę / wymianę dużych urządzeń zwykle do roku.


  • Składki HOA Należne opłaty stowarzyszeniowe właścicieli domów.
  • Opłata

    za przeniesienie do spółki zarządzającej Opłaty związane z przeniesieniem członkostwa HOA ze sprzedającego na kupującego.
  • Specjalne ujawnienie zagrożeń

    Koszt uzyskania formularza ujawnienia zagrożeń.
  • Opłaty

    za media Zaległe rachunki za media.
  • Oceny

    Jeśli Twój HOA wymaga corocznej oceny nieruchomości, może być konieczne zapłacenie jej z góry w formie ryczałtu.
  • Podatki szkolne

    Zwykle oparte na wartości domu.
  • Podatki miejskie

    Zwykle oparte na wartości domu.

  • Podatki hrabstwa / Podatki od nieruchomości w hrabstwie

    Wszelkie dodatkowe podatki należne hrabstwu.
  • Opłaty adwokackie kupującego

    pokrywa kupujący.
  • Opłaty adwokackie sprzedającego

    Objęte przez sprzedającego.

Sumy częściowe

Na końcu strony… znajduje się ona pod „sumami pośrednimi” – liczba dolarów należna sprzedawcy…. Liczba, którą tak bardzo chciałeś zobaczyć.

Niektórzy niefortunni sprzedawcy, którzy są „pod wodą” na swoim kredycie hipotecznym, co oznacza, że ​​są winni więcej niż wart jest dom, mogą w rzeczywistości wypisać czek, zamiast odchodzić z nim.

Na szczęście podwodnych właścicieli jest teraz znacznie mniej niż po kryzysie kredytów hipotecznych subprime. Jeśli masz szczęście, że sprzedajesz, gdy rynek się rozwija, możesz skorzystać z niezłej gratki.

Źródło: (Free-Photos / Pixabay)

Współpracuj z doświadczonym agentem i prawnikiem w celu sprawnej logistyki zamknięcia

Z Twojej perspektywy najważniejsze jest odejście od stołu zamykającego i sprawdzenie poprawnej liczby.

Aby mieć pewność, że po skomplikowanym tańcu opłat związanych ze sprzedażą domu nie wystąpią żadne błędy, zatrudnij doświadczonego prawnika od nieruchomości, który przejdzie przez każdą linię rozliczenia za pomocą grzebienia o drobnych zębach.

W międzyczasie pracuj z agentem nieruchomości, który ma szóste poczucie problemów z rozliczeniem.

Lynn upewnia się, że pożyczkodawca kupującego dotrzyma terminu dostarczenia kupującemu wymaganego ujawnienia zamknięcia CFPB, zauważając, że „niektórzy pożyczkodawcy mogą nie powiedzieć Ci [że nie spełnią wymogu trzech dni roboczych przed zamknięciem] aż do momentu tuż przed zamknięciem. ”

Jej zespół dzwoni do firmy tytułowej, aby proaktywnie sprawdzić status ujawnienia zamknięcia, więc nikt nie kończy przy stole zamknięcia tylko po to, aby zdać sobie sprawę, że transakcja nie może ruszyć do przodu.

Wyczuwasz tutaj motyw? Dbałość o szczegóły zapewnia płynne zamknięcie!

Źródło obrazu w nagłówku: (Rawpixel / Pixabay)

  • Udostępnij na Facebooku
  • Podziel się na Twitterze
  • Udostępnij w Google+
  • Zapisz na Pinterest

Marilyn Kennedy Melia to długoletnia pisarka, która koncentruje się na kwestiach finansów osobistych. Kwestie finansowe są często tajemnicze dla ludzi, dlatego stara się, aby złożone kwestie finansowe były zrozumiałe dla każdego czytelnika.

We use cookies to provide you with the best possible experience. By continuing, we will assume that you agree to our cookie policy