7-letnie stawki kredytu hipotecznego ARM

Category: Miesięczna Rata
17 lutego 2021

Hipoteka siedmioletnia, czasami nazywana ARM 7/1, ma na celu zapewnienie stabilności stałych płatności w ciągu pierwszych 7 lat pożyczki, ale także umożliwia zakwalifikowanie się i spłatę niższego oprocentowania za pierwsze pięć lat. Istnieją również 7-letnie kredyty balonowe, które wymagają pełnej spłaty kapitału pod koniec 7 lat, ale generalnie nie są oferowane przez kredytodawców komercyjnych na obecnym rynku mieszkaniowym. Pożyczki balonowe są odnawiane po wygaśnięciu terminu w wyniku refinansowania pożyczkodawcy.

Jak porównać 7-letnie stawki?

Stawki teaserowe w przypadku 7-letniego kredytu hipotecznego są wyższe niż stawki w przypadku rocznych lub 3-letnich ARM, ale generalnie są niższe niż stawki 10-letniego ARM lub 30-letniego kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu. Pożyczki 7/1 ARM są często sprzedawane w okolicach lub nieco powyżej stopy pożyczki na 15 lat. Siedmioletni okres może być dobrym wyborem dla tych, którzy kupują dom na start, którzy chcą zwiększyć swoją siłę nabywczą i planują odkupić w ciągu kilku lat, ale chcą uniknąć dużej zmienności w poziomach płatności.

Kiedy stawki są najlepsze?

7-letnie ARM, podobnie jak 3 i 5-letnie ARM, są oparte na różnych indeksach, więc gdy ogólny trend dotyczy stóp procentowych, wzrosną również stawki teaserowe dla kredytów hipotecznych o zmiennym oprocentowaniu. Obecnie stopy procentowe są niskie, po części dlatego, że wychodzenie z recesji było powolne, a Rezerwa Federalna kupiła papiery wartościowe i papiery wartościowe zabezpieczone hipotekami, aby usunąć złe aktywa z bilansów banków i obniżyć stopy procentowe.

7-letnie ARM są najczęściej powiązane z rocznym Treasury lub LIBOR (London Inter Bank Rate), ale możliwe jest, że jakikolwiek konkretny ARM mógłby być powiązany z innym indeksem. Oto najpopularniejsze indeksy, których banki używają do indeksów kredytów hipotecznych:

  • Treasury Bill (T-Bill)
  • Skarb o stałym terminie zapadalności (CMT lub TCM)12-miesięczna średnia skarbowa (MAT lub MTA)Wskaźnik kosztu funduszy w 11. okręgu (COFI)Stawki oferty London Inter Bank (LIBOR)Certyfikat depozytu (CODI)Bank Prime Loan (Prime Rate)FHFA publikuje również miesięczne badanie stóp procentowych (MIRS), które jest wykorzystywane przez wielu pożyczkodawców jako indeks do resetowania stóp procentowych.

    Stopa początkowa, zwana początkową stopą indeksowaną, to stała kwota procentowa powyżej indeksu, na którym opiera się pożyczka w momencie udzielenia pożyczki. Kwota dodana do indeksu nazywana jest marżą. Kolejne płatności w momencie korekty będą oparte na stopie indeksowanej w momencie korekty powiększonej o stałą kwotę procentową, tak samo jak została obliczona dla początkowej stopy indeksowanej, ale w ramach jakichkolwiek pułapów płatności określonych w warunkach pożyczki. Chociaż płacisz tę początkową indeksowaną stopę procentową przez pierwsze pięć lat trwania pożyczki, faktyczna indeksowana stopa pożyczki może się różnić. Ważne jest, aby wiedzieć, jaka jest struktura pożyczki i jak jest amortyzowana w okresie początkowym 7 lat i później.

    Limity stóp spłaty dla kredytów hipotecznych 7/1 ARM są zwykle do maksymalnie 2% wzrostu stopy procentowej w momencie korekty i do maksymalnie 5% wzrostu stopy procentowej w stosunku do początkowej stopy indeksowanej przez cały okres trwania pożyczki, chociaż są jakieś 7-letnie kredyty hipoteczne, które różnią się od tego standardu. Niektóre siedmioletnie pożyczki mają wyższy pułap początkowej korekty, dzięki czemu pożyczkodawca może podnieść stopę procentową bardziej przy pierwszej korekcie niż przy kolejnych korektach. Ważne jest, aby wiedzieć, czy rozważane pożyczki mają wyższy limit początkowej korekty.

    Analizując różne 7-letnie kredyty hipoteczne, możesz się zastanawiać, który indeks jest lepszy. Tak naprawdę nie ma dobrych ani złych indeksów, a porównując je na poziomach makro, nie ma dużych różnic. Każdy ma zalety i wady. Jedną z rzeczy, które należy ocenić, patrząc na kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu, jest to, czy prawdopodobnie znajdziemy się na rynku o rosnącej stopie procentowej, czy na rynku o malejącej stopie procentowej. Pożyczka powiązana z opóźnionym indeksem, takim jak COFI, jest bardziej pożądana, gdy stopy rosną, ponieważ stopa indeksu pozostanie w tyle za innymi wskaźnikami. W okresach spadających stóp lepiej będzie, jeśli masz kredyt hipoteczny powiązany z wiodącym indeksem. Ale ze względu na długi początkowy okres ARM 7/1 jest to mniej ważne niż w przypadku rocznego ARM, ponieważ nikt nie jest w stanie dokładnie przewidzieć, gdzie stopy procentowe będą wynosić siedem lat od teraz. Przy pożyczce 7/1,chociaż należy wziąć pod uwagę zastosowany indeks, inne czynniki powinny mieć większe znaczenie przy podejmowaniu decyzji, który produkt wybrać. Indeks ma wpływ na oferowaną stawkę zwiastuna.

    Jakie są korzyści z 7-letniego kredytu hipotecznego?

    • Niższa miesięczna rata przez pierwsze siedem lat pożyczki
    • Możliwość zakwalifikowania się na większy kredyt hipoteczny w oparciu o początkową stopę procentowąMożliwość refinansowania kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu, jeśli prawdopodobnie nie przeprowadzisz się w najbliższym czasieJakie są potencjalne wady?

      Wiedza o tym, jaki typ kredytu hipotecznego otrzymujesz, może być wyzwaniem, ponieważ wiele rzeczy, które wydają się dobrym pomysłem, często może Cię kosztować najwięcej.

      Chociaż 7-letnie pożyczki są łączone razem pod pojęciem „pożyczka siedmioletnia lub „7/1 ARM, w rzeczywistości istnieje więcej niż jeden rodzaj pożyczki w tej pozycji. Zrozumienie, które z tych typów są dostępne, może zaoszczędzić Twojemu portfelowi trochę smutku w przyszłości. Niektóre rodzaje 7-letnich kredytów hipotecznych mogą powodować ujemną amortyzację.

      Ujemna amortyzacja, najprościej mówiąc, ma miejsce wtedy, gdy w końcu jesteś winien więcej pieniędzy niż początkowo pożyczyłeś, ponieważ twoje płatności nie spłacają żadnej zasady. Ujemna amortyzacja może być szczególnie niszcząca w czasach spadku wartości nieruchomości, ponieważ całkowita kwota, jaką jesteś winien za kredyt hipoteczny, rośnie, podczas gdy wartość nieruchomości spada, zmniejszając Twój udział w kapitale. Kiedy wartość nieruchomości spada poniżej kwoty należnej, nazywa się to przebywaniem „pod wodą. Niektóre umowy ARM, które pozwalają na ujemną amortyzację, mają limit od 110% do 125% początkowej kwoty kredytu. Gdy kredyt osiągnie ten poziom, hipoteka automatycznie zamienia się w hipotekę w pełni amortyzowaną, wymagającą spłaty kapitału.

      Historyczne stawki kredytów hipotecznych

      Poniższa tabela zawiera historyczne oprocentowanie kredytów hipotecznych dla 30-letnich kredytów hipotecznych, 15-letnich kredytów hipotecznych i kredytów 5/1 ARM. Historycznie rzecz biorąc, 7/1 ARM były sprzedawane po nieco wyższych stawkach niż 5/1 ARM i dość zbliżone do 15-letniego stałego kursu.

      Rok Kurs FRM za 30 lat Punkty 30-letnie Kurs FRM za 15 lat Punkty 15-letnie 5/1-YR ARM Rate Punkty 5/1-YR Marża 5/1-YR 4.540.54.000.53.820.32.763.990.53.270.53.200,42.743.650.52,930.52.870.52.743.850.63.090.62,940.52.744.170.63.290.63.020.52.743.980,73.110,72,880.52,753,660,72,930,72,780.62.744.450,73.680,73.310.62.744.690,74.10,73.820.62.745.040,74.570,74,750.62.746.030.65.620.65.740.62,756.340,46.030,46.070.52.766.410.56.070.56.080.62.775.870.65.420.65.320.62,785.840,75.210.65.830.65.170.66.540.65.980.66,970.96.50.98.0517.7217.4417.0616,941.16.591.17.61.77.131.77.811.77.321.77,931.87.481.88.381.87.861.87.311.66.831.68.391.77,961.79.25210.132.110.322.110.342.110.212.210.192.212.432.513,882.513.242.116.042.216.632.113,741.811.21.69,641.38.851.18.871.19.051.19.191.28.0417.380.9Rodzaje ARM

      Istnieją trzy rodzaje 7-letnich kredytów hipotecznych: hybrydowy ARM, ARM tylko odsetkowy i ARM z opcją płatności.

      • Hybrydowy ARM: W przypadku tego rodzaju kredytu hipotecznego faktyczna indeksowana stopa procentowa jest stała przez pierwsze siedem lat pożyczki, a następnie co roku jest dostosowywana jako rodzaj hybrydy między oprocentowaniem stałym i zmiennym. W przypadku pożyczki hybrydowej zasada jest amortyzowana przez cały okres trwania pożyczki, w tym przez początkowy okres siedmiu lat. Jest to generalnie bezpieczniejszy typ 7-letniego ARM dla większości ludzi, ponieważ nie ma możliwości ujemnej amortyzacji. Ogólnie oprocentowanie tych pożyczek jest nieco wyższe niż w przypadku innych 7-letnich pożyczek, ponieważ potencjalny zysk dla pożyczkodawcy jest mniejszy. FHA ARM to hybrydowe kredyty hipoteczne.
      • ARM tylko z oprocentowaniem (IO) : W przypadku pożyczki oprocentowanej płacisz tylko odsetki za początkowy okres 7 lat. Twoja płatność jest mniejsza w początkowym okresie, ale nie spłacasz żadnej zasady. W przypadku niektórych kredytów hipotecznych w ramach transakcji IO stopa procentowa jest korygowana w początkowym okresie transakcji IO, co stwarza możliwość ujemnej amortyzacji. Ogólnie rzecz biorąc, im dłuższy okres zamówienia reklamowego, tym wyższe miesięczne płatności po jego zakończeniu. Pożyczki te są początkowo generalnie wyceniane bardziej atrakcyjnie, ponieważ pożyczkodawca ma większy potencjalny zysk. Im dłuższy początkowy okres spłaty wyłącznie odsetek, tym wyższe będą kolejne miesięczne raty, ponieważ pożyczka zamienia się w 30-letnią pożyczkę amortyzowaną, co oznacza, że ​​cały kapitał będzie musiał zostać spłacony w ciągu ostatnich 23 lat pożyczki. ARM opcji płatności: Ten rodzaj kredytu hipotecznego jest również nazywany kredytem hipotecznym typu pick a spłata. Pozwala wybrać jeden z czterech rodzajów płatności w danym miesiącu. Możesz wybrać tradycyjną płatność obejmującą kapitał i odsetki do spłaty pożyczki w ciągu 30 lat, wyższą płatność spłacającą pożyczkę za 15 lat, płatność wyłącznie odsetkową, która pokryje tylko odsetki bez zasady, lub możesz minimalna płatność, która może być niższa niż kwota odsetek należnych w danym miesiącu. Ogólnie rzecz biorąc, tego typu pożyczki, oferując pewną elastyczność osobom o nierównych dochodach, mają największy potencjalny minus, ponieważ potencjał ujemnej amortyzacji jest duży. Oprócz zwykłej zmiany oprocentowania, pożyczki te są zwykle przekształcane co 5 lat lub za każdym razem, gdy zostanie osiągnięty maksymalny limit ujemnej amortyzacji wynoszący od 110% do 125% początkowej kwoty pożyczki.Oblicz 7/1 ARM lub porównaj obok siebie pożyczki o stałym, regulowanym i tylko oprocentowaniu.

        Zasadniczo każdy rodzaj pożyczki ma inny profil spłaty i ryzyko. Poniższy wykres dotyczy ARM 5/1, ale dobrze pokazuje, jak płatności mogą się zmieniać w czasie.

        Oto porównanie spłat pożyczek ARM z dwoma najpopularniejszymi typami kredytów hipotecznych o stałym oprocentowaniu, przy założeniu dostosowania maksymalnego pułapu płatności.

      2018 2017 2016 2015 2014 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991 1990 1989 1988 1987 1986 1985 1984 1983 1982 1981 1980 1979 1978 1977 1976 1975 1974 1973 1972
      Rodzaj pożyczki 7/1 Hybrid ARM 7/1 IO ARM 15 lat ARM 30 lat FRM 3,736%3,874%3,058%3,675%8,736%8,874%3,058%3,675%924,64 $666,67 $1386,75 $917,74 $1117,28 $1322,67 $1386,75 $917,74 $1321,18 $1440,20 $1386,75 $917,74 $1425,69 $1677,02 $1386,75 $917,74 $1295,01 $1417,16 $1386,75 $917,74 $171 059,19 $200 000,00 $117 961,53 $170 810,57 $266 204,79 $310.342,65 $49 614,80 $130 386,51 $
      Początkowa stopa procentowa Maksymalna stopa procentowa Rok 1 – 7 Płatności P&I Rok 8 P&I YR 9 P&I Max P&I Średnia płatność P&I Saldo YR 7 Całkowite odsetki od pożyczki